/li>
  • 第二届“一带一路”国...
  • 中共中央办公厅印发《...
  • 中共中央印发 《中国共...
  • 坚决破除形式主义官僚...
  • 做实做细监督职责丨用...
  • location.reload(); } else { location.href=res.url; } } } } else { if (ieTooLower) { alert(res.msg); } else { swal({ title: res.msg, // text: '', type: "error", timer: 5000, showConfirmButton: true, }); } btn.prop('disabled',false); if (typeof errorCallback != 'undefined' && isExitsFunction(errorCallback)) { var callback = eval(errorCallback); callback(_this,res); } } }) .fail(function() { // console.log("error"); }) .always(function() { // console.log("complete"); _this.removeClass('disabled'); btn.prop('disabled',false); }); }); }); //更改验证码 function changeCaptcha() { $('#code').attr('src',$('#code').attr('src')+'?'+Math.random()); } //是否存在指定函数 function isExitsFunction(funcName) { try { if (typeof(eval(funcName)) == "function") { return true; } } catch(e) {} return false; } //是否存在指定变量 function isExitsVariable(variableName) { try { if (typeof(variableName) == "undefined") { //alert("value is undefined"); return false; } else { //alert("value is true"); return true; } } catch(e) {} return false; } // 获取IE版本 6-11 function getIeVersion(){ var userAgent = navigator.userAgent.toLowerCase(); // alert(userAgent); if(userAgent.match(/msie ([\d.]+)/)!=null){ //ie6--ie9 uaMatch = userAgent.match(/msie ([\d.]+)/); return uaMatch[1]; }else if(userAgent.match(/(trident)\/([\w.]+)/)){ uaMatch = userAgent.match(/trident\/([\w.]+)/); switch (uaMatch[1]){ case "4.0": return 8; break; case "5.0": return 9; break; case "6.0": return 10; break; case "7.0": return 11; break; default: return 0 ; } } return 0; } ,请手动设置"); } }
    开元棋牌机器开元棋牌二十一点半开元棋牌 斗地主

    快捷导航

    校园生活

    当前位置:首页>校园生活>成功学子

    成功学子

    发布日期:2018-04-09    点击:132
    返回顶部
    windowtext;">

    2007.12.21

    6.57

    7.47

    7.56

    7.74

    7.83

    2008.09.16

    6.21

    7.20

    7.29

    7.56

    7.74

    2008.10.09

    6.12

    6.93

    7.02

    7.29

    7.47

    2008.10.30

    6.03

    6.66

    6.75

    7.02

    7.20

    2008.11.27

    5.04

    5.58

    5.67

    收藏本站 设为首页
    cc国际网站 cc国际平台网站 业务介绍 新闻动态 律师团队 法律法规 远东案例 律师休闲 法律咨询 远东法易 招贤纳士 联系我们 律师博客
    远东法易
    远东法易
    远东法易 首页:远东法易 - 远东法易
    对一预售商品房再转让纠纷仲裁案的思考
    编辑:lili      更新时间:2007-11-02       点击次数:3759

                                       

    一、案件基本事实

    曹某某与孙某某、中介方南宁市某置业房地产服务有限公司(下称中介公司)于2006219签订了一份《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约附件》,合约约定孙某某将其向南宁市某实业有限公司购买的预售商品房通过中介公司向曹某某转让。合约签订后,曹某某向中介公司支付了代理服务费、交易手续费、以及首期购房款,中介公司也将首期购房款转交给孙某某。另,孙某某就本案争议的房屋已与南宁市某实业有限公司签订了《商品房买卖合同》,该合同也已经在南宁市房屋产权交易中心登记备案。现曹某某认为孙某某并没有取得所出售房屋的权属证书,因此,其与孙某某签订的《房屋买卖合约》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的规定,为无效合同,故向南宁仲裁委员会申请仲裁,要求中介公司返还其所支付的款项。

     

    二、对本案的解析

    本案的争议焦点在于三方签订的《房屋买卖合约》的效力如何?

    1、从预售商品房再转让的法律依据来看:

    申请方曹某某的法律依据:国务院办公厅转发的建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见》(2005)第七条规定,“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续”。申请方认为此规定是对《城市房地产管理法》第三十七条的补充,即在国家法律对预售商品房再转让在已明令禁止的基础上,对具体禁止措施的规定。

    被申请方孙某某的法律依据:根据19951227最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十九条的规定:“商品房预售合同的双方未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可以认定转让合同有效。”

    笔者认为预售商品房的转让从法律关系上讲,是预购人将其合同上的权利义务转让给第三人的行为。我国《合同法》规定,当事人一方经对方同意,可将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人,但这种转让预售商品房的行为一定要遵循我国相关法律法规,而不能为获取不当利益,倒买倒卖“楼花”即“炒楼花”,扰乱房地产交易市场的正常秩序。为此,国家关于预售商品房的再转让合同的效力问题作出了下列法律规定和政策性要求:

    19931124最高人民法院下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中指出:“预购方在预售方实际交付房屋之前,将预售商品房转卖给第三人,必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定,倒买倒卖预售商品房的,应当认定买卖行为无效。”

    199511施行的《城市房地产管理法》中第四十五条将商品房预售后的再行转让的问题授权国务院进行规定,这里再转让的标的是指未竣工的预售商品房。

    19951227最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十九条进一步指出:“商品房预售合同的双方未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可以认定转让合同有效。”

    200559国务院办公厅转发的建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见》(2005)第七条规定,“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续”。

    上述纪要、法律、规章对预售商品房是否可以转让持两种态度:1、可以转让,但仅限于未竣工的预售商品房,且要在预售方实际交付房屋之前签订转让合同及符合法规、政策规定。2、禁止转让。《城市房地产管理法》是全国人大制定的法律,七部委的意见是部委级规章,不在同一位阶上。那么在针对合同效力问题出现不同的规定时,我们必须考虑上述规定的位阶效力和颁布时间的先后,因此对这个问题应该适用高位阶的法律即《城市房地产管理法》,交由国务院另行规定。在国务院没有以行政法规作出明文规定的情况下,应该根据法无明文禁止即为合法的原则认定未竣工的预售商品房转让合同有效。合同违反规章的规定,会引起相应的行政处分的后果,但并不必然导致合同的无效,只有当合同违反法律、行政法规强制性规定才会无效。

    2、从认定权属证书的范畴来讲:

    申请方曹某某根据《城市房地产管理法》第三十七条规定:“下列房产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的;……”,主张权属证书仅指所有权证书,预售商品房再转让为法律明文禁止,违反法律强制性的合同无效。申请方认为本案争议预售商品房虽然办理了买卖合同登记备案,但此种登记备案,只是证明出卖人与买受人存在签订买卖合同的行为,且作为预控一房二卖的手段,不是物权凭证;因无物权基础,故也不具有物权行为的效力。

    被申请方孙某某认为《城市房地产管理法》第三十七条规定的权属证书应理解为物权权属证书,是权利人享有不动产物权的证明。物权是指主体对物依法享有的支配权利,所有权是物权的一种,所有权证书也只是物权权属证书之一。实际生活中,物权权属证书有《商品买卖合同》、开发商开出的发票、房管中心的备案证明等。被申请人具备以上材料,即拥有权属证书,当然可以转让自己的房产。

    笔者认为从司法实务的角度上来认定权属证书的概念必须找到相应的法律明文规定来支持自己的主张。而《城市房地产权属登记管理办法》第五条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”第三十一条规定:“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”从这个建设部的规章来看,本案的房产权属证书就是指所有权证书,被申请人在没有获得房产所有权证书的情况下转让自己购买的预售商品房的行为无效,据此订立的合同违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定,根据《合同法》第五十二条规定,可以确认该合同无效。

    这样就造成了对同一问题根据同一法律得出两种不同的认定,让法律从业者难以适从。

     

    三、对本案的思考

    如果